Calcolo rata mutuo: la formula spiegata con esempi
Prima di andare in banca vale la pena sapere da soli quanto sarà la rata. Il calcolo della rata del mutuo a tasso fisso si fa con una formula sola, e capirla ti permette di confrontare le offerte invece di subirle. Qui ti mostro la formula, alcuni esempi con i conti già fatti e quanto incidono durata e tasso sugli interessi che paghi in tutto.
La formula della rata costante
In Italia il mutuo più comune è a rata costante, con l'ammortamento detto «alla francese»: paghi sempre la stessa cifra ogni mese, ma all'inizio la rata è fatta soprattutto di interessi e alla fine soprattutto di capitale. La formula è:
rata = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
- C: importo del mutuo (il capitale che ti prestano)
- i: tasso mensile, cioè il TAN annuo diviso 12 (3% annuo → 0,0025 al mese)
- n: numero di rate (25 anni × 12 = 300 rate)
Esempi con i conti fatti
| Importo | TAN | Durata | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|---|---|
| 120.000 € | 2,8% | 20 anni | 653,57 € | 36.856 € |
| 150.000 € | 3% | 25 anni | 711,32 € | 63.395 € |
| 150.000 € | 3% | 30 anni | 632,41 € | 77.666 € |
| 150.000 € | 3,5% | 25 anni | 750,94 € | 75.281 € |
| 200.000 € | 3% | 25 anni | 948,42 € | 84.527 € |
Due cose saltano all'occhio. Passare da 25 a 30 anni abbassa la rata di circa 79 euro al mese, ma ti fa pagare oltre 14.000 euro di interessi in più. E mezzo punto di tasso in più (dal 3% al 3,5%) su 150.000 euro costa quasi 12.000 euro sull'intera durata.
Com'è fatta la prima rata
Nel mutuo da 150.000 euro al 3% per 25 anni, la prima rata da 711,32 euro è fatta di 375 euro di interessi (150.000 × 0,0025) e solo 336,32 euro di capitale. Mese dopo mese il debito scende, gli interessi calano e la quota di capitale cresce. Per questo, se puoi fare un rimborso anticipato, farlo nei primi anni pesa di più sugli interessi risparmiati.
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Scopri il Check-up →WhatsAppTAN e TAEG: quale guardare
La formula usa il TAN, il tasso puro sul capitale. Il TAEG invece comprende anche le spese (istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie e altro) ed è quello da usare per confrontare due offerte diverse. Una banca con TAN più basso può avere un TAEG più alto.
Tieni presente che questi calcoli valgono per il tasso fisso. Con il tasso variabile la rata cambia nel tempo insieme ai tassi di riferimento.
Fare le simulazioni sul telefono
Quando confronti tre o quattro offerte, rifare la formula a mano è scomodo. Per questo ho creato Calcolo Mutuo: Rata e Piano, un'app Android gratuita.
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Il risultato è una stima matematica a tasso fisso: non è un'offerta né una consulenza. La rata reale dipende da spread, spese e condizioni della banca.
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Domande frequenti
Come si calcola la rata del mutuo?
Con la formula rata = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), dove C è l'importo, i il TAN diviso 12 e n il numero di rate mensili.
Quanto si paga al mese per un mutuo di 150.000 euro?
Al 3% di TAN, circa 711 euro al mese in 25 anni e circa 632 euro in 30 anni, solo come quota capitale più interessi.
Conviene allungare la durata del mutuo?
La rata scende, ma gli interessi totali salgono: con 150.000 euro al 3%, passare da 25 a 30 anni costa oltre 14.000 euro in più.
Che differenza c'è tra TAN e TAEG?
Il TAN è il tasso sul capitale; il TAEG include anche le spese. Per confrontare offerte diverse si guarda il TAEG.
I conti degli esempi sono rifatti con la formula indicata e arrotondati all'euro per gli interessi. Sono stime matematiche, non consulenza finanziaria.
Frank
Francesco Ingrosso
